Dégât des eaux en copropriété : qui doit payer la recherche de fuite entre le syndic et votre assureur ?

La tache d’humidité qui s’étend au plafond, les gouttes qui perlent le long d’un mur… Le dégât des eaux est l’un des sinistres les plus anxiogènes et fréquents en copropriété. Le premier réflexe est souvent de contacter le syndic, le voisin du dessus, puis son assureur, plongeant dans un tourbillon de questions : la fuite vient-elle des parties communes ou privatives ? En tant que locataire, dois-je déclarer ? En tant que propriétaire, suis-je concerné ? Cette situation est d’autant plus courante qu’on observe une augmentation de 20,4 % de la fréquence des dégâts des eaux depuis début 2024 en France.

Face à ce casse-tête, beaucoup de copropriétaires et locataires se sentent démunis, attendant une réponse qui tarde à venir. On pense qu’il faut d’abord identifier le responsable pour savoir qui doit payer. Et si la clé n’était pas d’attendre une réponse, mais de la provoquer ? Et si le système d’assurance actuel, loin d’être un obstacle, vous donnait les outils pour reprendre le contrôle ? En tant que syndic, mon rôle est d’orchestrer la résolution de ces conflits. Je constate chaque jour que les sinistrés qui s’en sortent le mieux sont ceux qui comprennent les règles du jeu pour les utiliser à leur avantage.

Ce guide vous explique comment la convention IRSI a changé la donne et comment vous pouvez, en prenant l’initiative, accélérer votre indemnisation. Nous verrons ensemble le mécanisme qui simplifie les remboursements, qui doit faire la déclaration, comment ne pas se tromper en remplissant le constat amiable et pourquoi certaines assurances, comme la PNO, sont bien plus qu’une simple formalité. L’objectif : passer d’une position d’attente passive à une gestion active et éclairée de votre sinistre.

Pour vous guider à travers les méandres administratifs et techniques d’un dégât des eaux en copropriété, cet article est structuré pour répondre de manière claire et organisée à chaque étape du processus. Le sommaire ci-dessous vous permettra de naviguer directement vers les informations qui vous concernent le plus.

Pourquoi la convention IRSI a-t-elle accéléré les remboursements pour les petits sinistres (< 5000 €) ?

Avant 2018, la gestion d’un dégât des eaux en copropriété relevait du parcours du combattant. Des mois de procédures, des expertises contradictoires entre assureurs, et des victimes prises en otage. Pour mettre fin à cette situation, les assureurs ont créé la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble). Son objectif est simple : accélérer l’indemnisation pour la grande majorité des sinistres, qui représentent un volume considérable avec plus de 1,6 millions de sinistres dégâts des eaux déclarés chaque année en France.

Le principe fondamental de l’IRSI est de désigner un assureur gestionnaire unique pour chaque sinistre dont les dommages sont inférieurs à 5 000 € HT. Cet assureur pilote l’ensemble du dossier, de la recherche de fuite à l’indemnisation des victimes, même si d’autres logements sont touchés. La clé de cette accélération réside dans le mécanisme de l’abandon de recours. Pour les sinistres de la première tranche (inférieurs à 1 600 € HT), l’assureur gestionnaire indemnise les dommages sans chercher à se retourner contre l’assureur du responsable. Cela élimine les débats sans fin sur les responsabilités et les frais de gestion associés. Pour la tranche 2, un recours simplifié est prévu, mais la gestion reste centralisée.

En pratique, l’assureur gestionnaire est le plus souvent celui de l’occupant du local sinistré (propriétaire ou locataire). S’il y a plusieurs locaux touchés, c’est l’assureur de l’occupant du local où la recherche de fuite a été initiée qui prend la main. C’est là que se situe votre pouvoir d’action : en étant proactif, vous déterminez qui va piloter le dossier.

Ainsi, loin d’être une simple règle administrative, la convention IRSI est un outil puissant pour le sinistré. Elle transforme une situation potentiellement conflictuelle en un processus organisé, à condition d’en comprendre les rouages.

Comment se faire rembourser la casse du carrelage nécessaire pour trouver la fuite ?

La recherche d’une fuite encastrée est souvent destructive. Il faut sonder un mur, casser du carrelage, ouvrir un faux plafond… Une fois la fuite localisée et réparée, une question angoissante se pose : qui va payer la remise en état ? La réponse est claire et en votre faveur : les dommages consécutifs à la recherche de fuite sont pris en charge.

La convention IRSI stipule que la recherche de fuite est « réputée garantie et sans franchise ». Cela s’étend aux frais de remise en état des biens endommagés lors des investigations. En d’autres termes, si l’expert mandaté par l’assureur gestionnaire (ou l’entreprise que vous avez missionnée) a dû détruire une partie de votre salle de bain pour accéder à la canalisation défectueuse, l’assurance doit couvrir la réparation de cette destruction. Cela inclut non seulement le remplacement du carrelau cassé, mais aussi la recherche d’un carrelage à l’identique, dans la mesure du possible, ou une solution compensatoire si le modèle n’existe plus.

Il est crucial de bien documenter le processus. Prenez des photos avant, pendant et après les travaux de recherche. Assurez-vous que le rapport de l’entreprise de recherche de fuite mentionne explicitement que la destruction était indispensable aux investigations. C’est ce terme qui déclenchera la prise en charge. En cas de réticence de l’assureur, il est possible d’invoquer l’article 1240 du Code civil, qui consacre le principe de la réparation intégrale du préjudice.

Votre assurance n’est pas là pour couvrir uniquement les dégâts de l’eau, mais aussi les « dégâts » nécessaires pour stopper l’hémorragie. C’est une nuance essentielle à faire valoir.

Locataire ou Propriétaire : qui doit déclarer le dégât des eaux selon l’origine ?

La question de savoir qui doit initier la déclaration de sinistre est centrale et dépend directement de l’origine de la fuite. En tant que syndic, je vois souvent des retards de traitement dus à une confusion initiale sur ce point. La règle est pourtant logique : c’est celui qui est le plus à même de donner accès à la source du problème qui doit agir.

Le schéma est le suivant : – Fuite dans une partie privative : Si la fuite provient de votre appartement (ex: siphon sous l’évier, raccord de machine à laver), c’est à vous, occupant (locataire ou propriétaire), de faire la déclaration à votre assurance multirisque habitation (MRH). Vous devez aussi remplir un constat amiable avec vos voisins si leurs logements sont touchés. – Fuite dans les parties communes : Si la fuite émane d’une colonne d’eau collective, de la toiture ou d’une canalisation dans le hall, c’est au syndic de copropriété de faire la déclaration auprès de l’assurance de l’immeuble. Les copropriétaires touchés doivent néanmoins déclarer le sinistre à leur propre assureur pour leurs dommages privatifs. – Origine inconnue ou mixte : C’est le cas le plus complexe. La fuite semble venir de chez votre voisin du dessus, mais il n’y a rien de visible chez lui. Dans ce cas, une double déclaration est recommandée. Chaque occupant concerné déclare le sinistre à son assureur. C’est à ce moment que la prise d’initiative, en lançant une recherche de fuite, devient stratégique pour désigner l’assureur gestionnaire.

Cette logique est confirmée par l’esprit de la convention IRSI, comme le souligne une analyse de ses implications :

Depuis le 1er juillet 2020 la nouvelle convention interassurance IRSI, cette recherche de fuite est prise en charge par l’assureur de celui qui est à l’origine des démarches.

– Convention IRSI 2020, Cotoit – Guide de la gestion du dégât des eaux

L’illustration suivante synthétise cet arbre de décision, montrant les différents chemins à prendre selon que la source du problème se situe dans une partie privative, commune ou reste indéterminée.

Ce schéma met en évidence l’importance de la première analyse. Une erreur d’aiguillage à cette étape peut entraîner des semaines de retard, chaque assureur se renvoyant la balle. En cas de doute, la meilleure approche est la transparence et la communication : informez le syndic, vos voisins et votre assureur.

Savoir qui doit agir et quand est la première étape d’une gestion de sinistre réussie. C’est en respectant cette procédure que vous mettez toutes les chances de votre côté pour une résolution rapide.

L’erreur de mal remplir le constat amiable dégât des eaux (croix mal placées)

Le constat amiable de dégât des eaux est un document central. Bien qu’il ne soit pas légalement obligatoire, il est systématiquement demandé par les assureurs et fait office de déclaration de sinistre. Le remplir à la hâte ou y apposer des croix sans en mesurer la portée est une erreur fréquente qui peut lourdement compliquer votre indemnisation. C’est un document qui engage votre responsabilité.

L’erreur la plus critique est de cocher la case « la cause de la fuite est réparée » si vous n’avez pas une certitude absolue et une preuve (facture de plombier) que le problème est définitivement résolu. Cocher cette case peut inciter l’assureur à clore le dossier prématurément, alors qu’une fuite peut être intermittente ou avoir plusieurs origines. En cas de doute, ne cochez jamais cette case.

La section « Observations » est votre meilleure alliée. Utilisez-la pour ajouter des mentions protectrices qui nuancent vos déclarations. Des phrases comme « Sous réserve de recherche de fuite complémentaire » ou « Origine non identifiée à ce stade, en attente des investigations » vous protègent. Elles indiquent à l’assureur que la situation n’est pas encore totalement maîtrisée. Enfin, assurez-vous que toutes les parties (vous, le voisin, le syndic si concerné) signent le document et que chacun en conserve une copie. Prenez des photos du document rempli avant de l’envoyer, c’est une précaution simple mais efficace.

• Ne jamais cocher « la cause de la fuite est réparée » si ce n’est pas le cas à 100%.
• Utiliser la case « Observations » pour des mentions protectrices comme « Sous réserve de recherche de fuite complémentaire ».
• Vérifier que toutes les parties concernées ont bien signé le document.
• Indiquer le nombre exact de cases cochées dans le décompte prévu à cet effet pour éviter les ajouts frauduleux.
• Prendre des photos du constat rempli avant l’envoi et conserver une copie pour chaque partie impliquée.

Un constat amiable bien rempli est un dossier bien engagé. Quelques minutes de vigilance peuvent vous épargner des semaines de complications administratives.

Quand l’assureur de l’immeuble intervient-il pour les dommages aux parties immobilières privatives ?

C’est une source de confusion fréquente : si la fuite provient des parties communes (ex: une colonne d’évacuation), on s’attend logiquement à ce que l’assurance de la copropriété prenne tout en charge, y compris les dégâts dans votre appartement. La réalité, façonnée par la convention IRSI, est plus nuancée. L’intervention de l’assureur de l’immeuble dépend principalement du montant des dommages.

En effet, l’un des piliers de l’IRSI est de centraliser la gestion. Même si la fuite vient des parties communes, si le montant total des dommages (chez vous et chez vos voisins) est inférieur à 5 000 € HT, c’est l’assureur gestionnaire (souvent le vôtre, si vous avez initié la recherche) qui organisera l’expertise et indemnisera les dommages. Il pourra ensuite, dans certains cas (Tranche 2), se retourner contre l’assureur de l’immeuble, mais ce processus est transparent pour vous.

L’assurance de la copropriété n’intervient donc directement pour les dommages privatifs que dans deux scénarios principaux : 1. Si les dommages dépassent 5 000 € HT : La convention IRSI ne s’applique plus et l’on revient à un système où chaque assureur intervient selon les responsabilités établies (droit commun). 2. Si le logement est non-occupé et non-assuré : En l’absence d’assurance pour le local sinistré (ce qui est rare et illégal pour un copropriétaire), l’assureur de l’immeuble peut être amené à intervenir par défaut.

Une étude de cas illustre bien cette répartition : pour un sinistre de 1 200 € causé par une colonne commune, c’est l’assureur du copropriétaire sinistré qui gère et paie, puis renonce à son recours contre l’assureur de l’immeuble. Si le même sinistre s’élevait à 4 000 €, le même assureur gérerait et paierait, mais exercerait ensuite un recours simplifié. Dans les deux cas, pour la victime, l’interlocuteur reste le même : son propre assureur, devenu assureur gestionnaire.

L’important à retenir est que, pour la majorité des sinistres, votre interlocuteur principal sera votre propre assureur, même si la responsabilité incombe à la copropriété. C’est un changement de paradigme majeur par rapport à l’ancien système.

Pourquoi l’assurance Propriétaire Non-Occupant est-elle indispensable même si le locataire est assuré ?

De nombreux propriétaires bailleurs pensent, à tort, que l’assurance multirisque habitation (MRH) souscrite par leur locataire est suffisante pour couvrir tous les risques. C’est une erreur potentiellement très coûteuse. L’assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO) n’est pas une redondance, mais une protection complémentaire et indispensable, rendue obligatoire dans un cas précis par la loi.

En effet, depuis 2014, la législation française impose que tous les copropriétaires, qu’ils soient occupants ou non, souscrivent une assurance couvrant au minimum leur responsabilité civile. L’assurance PNO répond à cette obligation. Mais son utilité va bien au-delà. Elle intervient là où l’assurance du locataire s’arrête. Le tableau ci-dessous met en lumière les « trous » de couverture que seule la PNO peut combler.

Imaginons un scénario concret : un dégât des eaux survient entre deux locations. Le logement est vide. Sans PNO, tous les frais de réparation du logement, mais aussi les dommages causés aux voisins, sont entièrement à votre charge. De même, si un sinistre est causé par un vice de construction (un défaut sur une canalisation encastrée, par exemple), la responsabilité du propriétaire est engagée, et non celle du locataire. L’assurance PNO est la seule à couvrir ce type de mise en cause.

Considérer l’assurance PNO comme une simple charge est une vision à court terme. Il s’agit en réalité d’un investissement minime pour protéger la valeur de votre bien et votre tranquillité d’esprit face à des risques bien réels.

Inondation par débordement de rivière ou rupture de canalisation : quelle garantie activer ?

Le terme « dégât des eaux » est un terme générique qui recouvre des réalités très différentes, avec des régimes d’indemnisation distincts. Une flaque d’eau dans votre salon peut provenir d’une rupture de canalisation chez le voisin ou d’un fleuve qui sort de son lit. La distinction est cruciale, car elle ne mobilise pas les mêmes garanties de votre contrat d’assurance.

Le critère déterminant est l’origine de l’eau : – Source interne à l’immeuble ou au réseau public proche : Si l’eau provient d’une rupture de canalisation (privative, commune, ou même une conduite d’eau potable sous la chaussée), on est dans le cadre d’un dégât des eaux classique. C’est la convention IRSI qui s’applique, avec le processus que nous avons détaillé précédemment. – Source externe et météorologique : Si l’inondation est causée par un phénomène naturel (débordement de rivière, ruissellement intense suite à un orage, submersion marine), la situation change radicalement. Il ne s’agit plus d’un dégât des eaux, mais d’une catastrophe naturelle. Pour être indemnisé, il faut impérativement qu’un arrêté interministériel de catastrophe naturelle soit publié au Journal Officiel pour votre commune.

L’expert en assurance qui évalue les dommages saura faire la distinction, notamment en analysant la nature des dégâts (présence de boue, hauteur de la ligne d’eau, etc.). En cas de catastrophe naturelle, les délais et les franchises sont spécifiques. Vous disposez de 10 jours après la publication de l’arrêté pour déclarer le sinistre à votre assureur.

Pour ne pas se tromper de procédure, il convient de suivre un arbre de décision simple :

1. Identifier la source de l’eau : Est-ce un événement météorologique extérieur ou un problème de plomberie ?
2. Si source météorologique : Surveiller la publication d’un arrêté de catastrophe naturelle au Journal Officiel concernant votre commune.
3. Si arrêté publié : Activer la garantie « Catastrophes Naturelles » de votre contrat, et non la garantie « Dégât des Eaux ».
4. Si rupture de canalisation publique (avant le compteur) : Mettre en cause la responsabilité du concessionnaire du réseau d’eau (ex: Veolia, Suez).
5. Si rupture de canalisation dans l’immeuble : Appliquer la procédure de dégât des eaux classique et la convention IRSI.

Qualifier correctement l’événement dès le départ est la condition sine qua non pour une indemnisation juste et rapide. Une erreur d’aiguillage pourrait mener à un refus de prise en charge pour un motif purement procédural.

Protection multirisque vie privée : comment regrouper vos assurances pour simplifier la gestion ?

La gestion d’un sinistre dégât des eaux met en lumière la complexité de l’écosystème assurantiel. Entre la MRH du locataire, la PNO du bailleur, l’assurance de l’immeuble… il est facile de se perdre. Simplifier cette gestion passe par une vision globale de sa protection, en regroupant autant que possible ses contrats et en s’assurant de leur parfaite complémentarité. L’objectif est de créer un bouclier patrimonial sans faille et avec un interlocuteur unique ou restreint.

Pour un propriétaire bailleur, la stratégie la plus efficace est de construire ce que certains experts appellent le « triptyque de la protection locative ». Il s’agit de combiner trois contrats clés, souvent disponibles auprès du même assureur pour une gestion simplifiée.

Nous recommandons systématiquement le triptyque PNO + GLI + RC vie privée pour une protection patrimoniale complète. Cette combinaison couvre 100% des risques locatifs.

– France Épargne, Guide ALUR et assurance PNO 2025

Ce triptyque se compose de : 1. L’Assurance Propriétaire Non-Occupant (PNO) : Elle couvre votre responsabilité et les dommages au logement en cas de vice de construction, de défaut d’entretien ou de sinistre en période de vacance. 2. La Garantie Loyer Impayé (GLI) : Elle vous protège contre les défauts de paiement de votre locataire, mais inclut souvent une protection juridique pour les litiges locatifs. 3. La Responsabilité Civile (RC) : Obligatoire, elle couvre les dommages que vous pourriez causer à des tiers en tant que copropriétaire.

En regroupant ces contrats, vous bénéficiez non seulement de tarifs potentiellement plus avantageux, mais surtout d’une vision claire de votre couverture. En cas de sinistre complexe, avoir un seul interlocuteur qui connaît l’ensemble de votre situation patrimoniale est un avantage considérable pour une résolution rapide et cohérente.

Pour mettre en pratique ces conseils et évaluer la solution la plus adaptée à votre situation, l’étape suivante consiste à réaliser un diagnostic complet de vos contrats d’assurance actuels pour identifier les éventuels doublons ou manques.